Неотделимые улучшения: учет у арендатора

Comments

• Добрый день!
  
  

  Цитата: Добрый день! Прошу помочь разобраться в ситуации. У нас ООО арендовало помещение на срок 15 лет, мы произвели неотделимые улучшения, имеются сметы. По договору арендодатель не компенсирует стоимость этих улучшений, но позже было выиграно дело в суде и арендодатель согласился уменьшать стоимость арендных платежей (сумма компенсации меньше,чем было затрачено по сметам.) Как отразить эти неотделимые улучшения у нас в учете и передачу этих улучшений арендодателю? И в какой срок мы должны передать сразу или по истечении договора аренды.Заранее огромное спасибо   за помощь.

  Я понимаю, что права собственности на неотделимые улучшения сейчас у Вас.
  

  Цитата: Арендатор собирает затраты на производство отделимых улучшений на счете 08. Капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, являющиеся собственностью арендатора, учитываются им в составе основных средств как отдельный инвентарный объект (п. п. 3, 10 Методических указаний по учету ОС).Сумма фактически произведенных затрат, отраженная на счете 08, списывается в дебет счета 01 по окончании работ по производству улучшений.Амортизация по этому объекту ОС начисляется в общеустановленном порядке (п. 17 ПБУ 6/01).Если отделимые улучшения осуществляются силами сторонней организации, то арендатор делает следующие записи:Дебет 08 - Кредит 60 - отражены капитальные вложения на производство отделимых улучшений;Дебет 19 - Кредит 60 - отражен предъявленный подрядчиком НДС;Дебет 68/"НДС" - Кредит 19 - принят к вычету НДС, предъявленный подрядчиком;Дебет 01 - Кредит 08 - сформирована первоначальная стоимость нового объекта ОС;Дебет 20 - Кредит 02 - отражена сумма начисленной амортизации по этому объекту (ежемесячно).Стороны могут договориться о том, что по окончании срока аренды объект аренды будет передан арендодателю вместе с отделимыми улучшениями.Определение срока полезного использования объекта основных средств производится исходя из нормативно-правовых и других ограничений использования этого объекта (например, срока аренды) (п. 20 ПБУ 6/01).Поэтому срок полезного использования отделимого улучшения, учитываемого в качестве основного средства, может быть установлен равным периоду, оставшемуся до истечения срока аренды.

  Срок передачи Вы оговариваете с арендатором. При составлении акта передачи Вы делаете проводки, как при реализации ОС. Начисляете НДС на реализацию.
• спасибо! Но у нас неотделимые улучшения. Если по договору у нас предусмотрено,что арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений, но по решению суда позже он согласился их компенсировать (только часть) в качестве уменьшения арендной платы ежемесячно, то мы все равно должны сразу были амортизировать и платить налог на имущество?
• Добрый вечер!
  
  

  Цитата: спасибо! Но у нас неотделимые улучшения. Если по договору у нас предусмотрено,что арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений, но по решению суда позже он согласился их компенсировать (только часть) в качестве уменьшения арендной платы ежемесячно, то мывсе равно должны сразу были амортизировать и платить налог на имущество?

  Цитата:Вопрос: Организация заключила договор аренды помещения сроком на 5 лет. Для использования помещения в торговой деятельности организация провела работы по изменению внутренней планировки помещений (разработка проектной и разрешительной документации, строительно-монтажные работы, а именно: разборка кирпичной стены, устройство перегородок, установка металлических дверей, устройство стяжки пола, устройство подвесных потолков). Данные изменения согласованы с арендодателем. Общий размер затрат на изменение внутренней планировки составил 15 млн руб., из которых 5 млн руб. возмещаются арендодателем.Каков порядок учета затрат по изменению внутренней планировки помещений в части, не возмещаемой арендодателем, в целях исчисления налога на прибыль, в случае если указанные изменения произведены с согласия арендодателя?Ответ:МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИПИСЬМОот 25 января 2010 г. N 03-03-06/1/19Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо о порядке начисления амортизации по капитальным вложениям в арендованное основное средство в форме неотделимых улучшений и сообщает следующее.Согласно абз. 4 п. 1 ст. 256 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.В соответствии с п. 1 ст. 258 Кодекса (в редакции, действовавшей до 2010 г.) капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии склассификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.При этом следует иметь в виду, что амортизируются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, т.е. связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением. Если расходы осуществляются с целью текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то такие затраты единовременно учитываются в составе прочих расходов как расходы на ремонт согласно ст. 260 Кодекса.Сумма полученного возмещения расходов на проведение ремонта и (или) создание неотделимых улучшений арендованного имущества учитывается арендатором для целей налогообложения прибыли в составе выручки от реализации, а оставшаяся не возмещенной стоимость произведенных работ может, по нашему мнению, амортизироваться в общеустановленном порядке.Таким образом, в течение срока действия договора аренды арендатор вправе начислять амортизацию на капитальные вложения в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, в части затрат, не возмещаемых арендодателем.Одновременно сообщаем, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с Письмом Минфина России от 07.08.2007 N 03-02-07/2-138 направляемое мнение Департамента имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.Заместитель директораДепартамента налоговойи таможенно-тарифной политикиС.В.РАЗГУЛИН25.01.2010

  Цитата: Капитальные вложения в арендованные объекты основных средств учитываются в составе основных средств. Такой порядок установлен п. 5 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. N 26н (далее - ПБУ 6/01). В то же время это касается только капитальных вложений, которые в соответствии с договором аренды являются собственностью арендатора, на что указывает п. 35 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. N 91н (далее - Методические указания N 91н). Этим же пунктом определено, что если в соответствии с договором аренды капитальные вложения в арендованные основные средства являются собственностью арендатора, затраты по законченным работам капитального характера списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы (08 "Вложения во внеоборотные активы") в корреспонденции с дебетом счета учета основных средств (01 "Основные средства"). На сумму произведенных затрат арендатором открывается отдельная инвентарная карточка.Законченные капитальные вложения в арендованные объекты основных средств зачисляются арендатором в состав собственных основных средств в сумме фактически произведенных затрат при условии выполнения требований, перечисленных в п. 4 ПБУ 6/01 (п. 47 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. N 34н).Если в соответствии с заключенным договором арендатор передает произведенные капитальные вложения арендодателю, то есть к нему не переходит право собственности, то затраты по законченным работам капитального характера, подлежащие компенсации арендодателем, списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы (08 "Вложения во внеоборотные активы") в корреспонденции с дебетом счета учета расчетов (76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами") (п. 35 Методических указаний N 91н). При этом заметим, что во избежание возникновения споров с налоговыми органами по вопросу уплаты налога на имущество следует оформить передачу арендодателю неотделимых улучшений сразу после завершения работ по их созданию, послечего арендодатель сможет передать арендатору имущество в улучшенном виде.Если согласно договору стоимость передаваемых неотделимых улучшений арендодателем не компенсируется, то арендатор списывает их стоимость со счета учета вложений во внеоборотные активы (08 "Вложения во внеоборотные активы") на счет учета прочих расходов (91 "Прочие доходы и расходы"). В этом случае списание производится по истечении срока договора аренды и возврата арендованного объекта арендодателю. Отметим, что также возможен вариант оформления передачи арендодателю неотделимых улучшений сразу после завершения работ по их созданию, что позволит минимизировать риск по налогу на имущество.

  Да что то я просмотрела слово отделимые, хотя если это улучшение Ваше то проводки правильные. До того как вы передадите это улучшение арендодателю, должны платить налог на имущество.

  Цитата: 13.1.1. КТО УПЛАЧИВАЕТ НАЛОГ, ЕСЛИ АРЕНДАТОРПРОИЗВЕЛ КАПИТАЛЬНЫЕ ВЛОЖЕНИЯ(ОТДЕЛИМЫЕ ИЛИ НЕОТДЕЛИМЫЕ УЛУЧШЕНИЯ)В АРЕНДОВАННОЕ ИМУЩЕСТВОПрежде всего определимся, что понимается под капитальными вложениями в основные средства. Это затраты на реконструкцию, модернизацию, техническое перевооружение (одним словом, на улучшение) объекта. Они учитываются на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" и впоследствии (после окончания работ) включаются в стоимость основных средств (Инструкция по применению Плана счетов, п. 27 ПБУ 6/01). Причем капитальные вложения в арендованные объекты также признаются основными средствами. На это прямо указывают абз. 2 п. 5 ПБУ 6/01 и абз. 2 п. 3 Методических указаний. Следовательно, они облагаются налогом на имущество на общих основаниях (п. 1 ст. 374 НК РФ).ПримечаниеКапитальные вложения нужно отличать от текущих затрат на поддержание имущества в рабочем состоянии. Последние списываются на расходы того периода, в котором они осуществлены, и в стоимости основного средства не учитываются. Это следует из п. 27 ПБУ 6/01 и абз. 3 п. 7 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н. Такие затраты налогом на имущество не облагаются (п. 1 ст. 374 НК РФ). Это подтверждает и судебная практика (см., например, Постановление ФАС Московского округа от 20.11.2007 N КА-А40/11809-07).Подробнее о разграничении понятий "текущий ремонт" и "капитальные вложения" вы можете узнать в разд. 10.2.1 "Что признается модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основных средств. Отличие от текущего и капитального ремонта".Естественно, возникает вопрос: кто (арендатор или арендодатель) должен уплачивать налог в отношении завершенных капвложений в арендованные основные средства?Очевидно, налогоплательщиком является тот, кто учитывает указанные суммы на счете 01 "Основные средства" (п. 1 ст. 374 НК РФ).Однако ПБУ 6/01 не регламентирует, кто и в каких случаях учитывает капитальные вложения в арендованные объекты в составе своих основных средств.В то же время в Методических указаниях уточняется, что капитальные вложения, произведенные арендатором, учитываются в составе его основных средств, если по условиям договора аренды они признаются собственностью арендатора (абз. 2 п. 5 ПБУ 6/01 и абз. 2 п. 3, абз. 8 п. 10, п. 35 Методических указаний).Таким образом, порядок отражения капитальных вложений в составе основных средств у сторон договора аренды зависит от того, в чьей собственности они находятся.Арендатор учитывает расходы на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" до момента их завершения.По окончании капитальных вложений арендатор списывает накопленные суммы с кредита счета 08 в корреспонденции (п. 35 Методических указаний):1) с дебетом счета 01 "Основные средства" - если капитальные вложения признаются собственностью арендатора;2) с дебетом счета учета расходов (20, 25, 25, 44 и т.д.) - если капитальные вложения являются собственностью арендодателя.Если произведенные арендатором капитальные вложения признаются собственностью арендодателя, он должен оприходовать их. В момент перехода права собственности арендодатель делает запись в бухгалтерском учете:дебет 01 "Основные средства" (03 "Доходные вложения во внеоборотные активы" - если переданное в аренду средство учтено на данном счете) кредит 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".Итак, существенный момент состоит в том, кто является собственником капитальных вложений в арендованное основное средство.Отметим, что все улучшения арендованного имущества подразделяются на два вида - отделимые и неотделимые (ст. 623 ГК РФ). В зависимости от этого и определяется их собственник.Отделимые улучшения <1> по общему правилу принадлежат арендатору. Но в договоре может быть предусмотрено, что они переходят в собственность арендодателя (п. 1 ст. 623 ГК РФ).<1> Отделимые улучшения - самостоятельные вещи, которые можно использовать отдельно от арендованного имущества. Иначе говоря, это то, что арендатор может забрать с собой, не испортив (не повредив) при этом предмет аренды (ст. 623 ГК РФ). Например, это могут быть навесной кондиционер в арендованном здании, разборный подиум в выставочном зале и т.д.Поскольку отделимое улучшение - это самостоятельный объект права собственности (отдельная вещь), сложностей с отражением таких капитальных вложений в составе основных средств возникнуть не должно.Так, если собственником отделимых улучшений является арендатор, он учитывает их на своем счете 01 сразу после введения в эксплуатацию. С этого момента он уплачивает налог на имущество.Если же собственник - арендодатель, то арендатор учитывает отделимое улучшение в составе своих основных средств вплоть до того момента, когда в соответствии с договором аренды он передаст капитальные вложения арендодателю. До этого момента налог на имущество уплачивает арендатор, после - арендодатель.Вопрос о том, кто должен уплачивать налог в отношении неотделимых улучшений <2>, сложнее.<2> Неотделимыми признаются улучшения, которые нельзя отделить от предмета аренды без вреда для него (ст. 623 ГК РФ). Например, к ним относится внутренняя силовая электрическая проводка в здании.Положениями Гражданского кодекса РФ не определено, кто является собственником неотделимых улучшений (ст. 623 ГК РФ). А значит, арендатор и арендодатель сами вправе определить их судьбу.Методические указания предписывают учитывать капитальные вложения на балансе арендатора, если по договору он является их собственником (абз. 2 п. 3, абз. 8 п. 10, абз. 1 п. 35 Методических указаний). То есть данные положения предполагают, что собственник улучшений арендованного имущества определяется соглашением сторон и, соответственно, он является балансодержателем этих капитальных вложений.Сторона, на балансе которой учитываются неотделимые улучшения, и является плательщиком налога на имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ).Поскольку капитальные вложения осуществляет арендатор, именно он и формирует первоначальную стоимость неотделимых улучшений на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы". В момент передачи неотделимых улучшений в эксплуатацию арендатор должен включить их в состав основных средств (п. 4 ПБУ 6/01), оформив эту операцию записью:дебет 01 "Основные средства" кредит 08 "Вложения во внеоборотные активы".Дальнейший учет зависит от того, кто является собственником данных улучшений.Если по соглашению сторон собственником является арендатор, он продолжает учитывать неотделимые улучшения на своем балансе и, соответственно, уплачивает налог на имущество с их стоимости.Однако гораздо чаще встречается ситуация, когда стороны признают собственником неотделимых улучшений арендодателя. В этом случае неотделимые улучшения должны быть переданы арендатором арендодателю, что оформляется актом. На дату передаточного акта арендатор списывает стоимость неотделимых улучшений со своего баланса, а арендодатель включает их в состав своих основных средств. С этого момента плательщиком налога в отношении неотделимых улучшений становится арендодатель.Очевидно, что с даты ввода неотделимых улучшений в эксплуатацию и до передачи их арендодателю налогоплательщиком в отношении этого имущества является арендатор, ведь оно учтено на его балансе (п. 1 ст. 374 НК РФ). Поэтому, если стороны договорились, что собственником неотделимых улучшений является арендодатель, им также желательно четко определить момент подписания акта передачи. Рекомендуем передать неотделимые улучшения арендодателю не позже даты их ввода в эксплуатацию. В этом случае у арендатора будет меньше рисков, что контролирующие органы потребуют уплачивать налог до передачи имущества.Но на практике часто возникают ситуации, когда арендаторы не уплачивают налог на имущество в отношении произведенных ими неотделимых улучшений до момента их выбытия. Они полагают, что данная обязанность изначально лежит на арендодателе, поскольку он в итоге возмещает стоимость этих улучшений в силу ст. 623 ГК РФ и, соответственно, признается их собственником.Минфин России, рассматривая такие ситуации, указывает, что до момента выбытия неотделимых улучшений, произведенных арендатором, последний является плательщиком налога на имущество, поскольку именно он учитывает их на своем балансе (Письма от 27.12.2012 N 03-05-05-01/80, от 03.11.2010 N 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 N 03-05-05-01/46, от 11.03.2009 N 03-05-05-01/17, от 16.12.2008 N 03-05-05-01/73, от 24.10.2008 N 03-05-04-01/37). Отметим, что под выбытием чиновники подразумевают окончание договора аренды или возмещение арендодателем стоимости произведенных улучшений, кроме случая, когда возмещение производится путем уменьшения арендной платы.Такую позицию разделяют судьи ВАС РФ (Решение от 27.01.2012 N 16291/11, оставленное в силе Определением ВАС РФ от 26.03.2012 N ВАС-2715/12). Аналогичные выводы содержатся и в решениях нижестоящих судов (см., например, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2014 N А56-72308/2012, ФАС Московского округа от 16.12.2013 N Ф05-15687/2013). При этом судьи признают несостоятельной ссылку на ст. 623 ГК РФ, поскольку ее положения в данной ситуации не регламентируют уплату налога на имущество.Также финансовое ведомство рассмотрело порядок уплаты налога в отношении произведенных капитальных вложений в арендованное имущество, которое находится по месту нахождения обособленного подразделения организации. Указанный порядок зависит от того, на каком балансе учитываются в соответствии с учетной политикой организации-арендатора капитальные вложения (Письмо Минфина России от 23.10.2013 N 03-05-05-01/44378). Если капитальные вложения числятся на отдельном балансе обособленного подразделения, налог на имущество уплачивается по месту его нахождения. Если же они учитываются на балансе самой организации, уплачивать данный налог нужно по месту нахождения головного офиса.Таким образом, платить налог на имущество со стоимости неотделимых улучшений должна та сторона, на балансе которой они учтены. С момента ввода улучшений в эксплуатацию и до передачи их арендодателю балансодержателем является арендатор, соответственно, он и является налогоплательщиком.Следует отметить, что налоговая база будет рассчитываться в соответствии с п. 1 ст. 375 НК РФ, т.е. исходя из среднегодовой стоимости. Положения указанного пункта применяются арендатором и для капитальных вложений в арендованный объект недвижимости, по которому налоговая база исчисляется исходя из кадастровой стоимости (Письма Минфина России от 19.02.2014 N 03-05-05-01/6958, от 01.04.2014 N 03-05-05-01/14322, от 03.09.2014 N 03-05-05-01/44118 (п. 1)). Связано это с тем, что налог, рассчитанный на основе кадастровой стоимости недвижимости, уплачивает ее собственник - арендодатель (пп. 3 п. 12 ст. 378.2 НК РФ). При этом поскольку неотделимые улучшения являются объектом налогообложения для арендатора, то расчет налога исходя из их кадастровой стоимости (даже при возможности ее установить) приводит к двойному налогообложению.Напомним, что налоговая база по налогу на имущество рассчитывается исходя из кадастровой стоимости только в отношении объектов недвижимости, поименованных в п. 1 ст. 378.2 НК РФ и включенных в Перечень объектов недвижимого имущества, по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость на соответствующий календарный год.